Как е построен идентификаторът

Наредба № РД-02-20-3 от 29 септември 2016 г. за структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимия имот е публикувана на сайта на АГКК в раздела за подзаконови актове. Тя описва как се съставя идентификаторът на поземлен имот, на сграда и на самостоятелен обект в сграда.

В ежедневието ще срещнете запис от вида 56784.531.4470 или 56784.531.4470.1. Първата група от пет цифри е кодът на населеното място в класификатора ЕКАТТЕ на НСИ. Втората е номерът на кадастралния район (масива). Третата е номерът на поземления имот. Четвъртата, ако я има, е сградата върху този имот. Петата е самостоятелният обект в сградата.

Кодът ЕКАТТЕ се взема от Националния регистър на населените места, поддържан от НСИ. Класификаторът е публичен за сваляне. Примери: София — 68134, Пловдив — 56784, Варна — 10135, Бургас — 07079, Плевен — 56722. Плевен и Пловдив се различават само в последните цифри и затова се бъркат.

Поземлен имот, сграда, самостоятелен обект

Поземленият имот е земята — парцелът. Сградата стои върху един или повече поземлени имоти и има собствен идентификатор, който добавя номера на сградата към идентификатора на земята. Самостоятелният обект е жилище, гараж, ателие или друг обект в сградата, който се означава отделно.

Ако купувате апартамент, три групи не стигат. Трябва да видите сградата и обекта. Ако купувате празен парцел, пет групи биха били странни — попитайте защо са там. Ако в договора пише «идеална част от имот», това не е същото като самостоятелен обект с петгрупов идентификатор.

Законът за кадастъра и имотния регистър е основният закон в тази материя. На сайта на АГКК е публикуван актуалният текст (изм. и доп., ДВ, бр. 95 от 7.11.2025 г., в сила от 9.02.2026 г.). По-старата редакция е изрично означена като в сила до 8.02.2026 г. включително. Чекорте актуалната страница, не запазен препис от миналата година.

Скица и схема

Скицата на поземлен имот е официален документ с графични и текстови данни за парцела. Схемата на самостоятелен обект е отделен официален документ за жилището или гаража. Двата документа се заявяват като различни услуги в КАИС.

Публичната INSPIRE карта, която Glassora показва в безплатната справка, визуализира контур, когато услугата върне геометрия. Това е полезно за ориентир и за съседни имоти, но не е скица и не се подписва като официален документ за сделка.

Ако за територията няма одобрена кадастрална карта, официалната скица на поземлен имот може да се издава от общината. АГКК поддържа публичен списък на териториите с влезли в сила заповеди за одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри. Проверката на този списък спестява грешно подадено заявление в КАИС.

Такси за скица, посочени в КАИС

Страницата на услуга «Скица на поземлен имот» в портала КАИС посочва следните цени, по Тарифа № 14: в неурбанизирана територия — 2,56 EUR за документ на хартиен носител и 1,79 EUR за електронен документ; в урбанизирана територия — 10,23 EUR на хартия и 7,16 EUR за електронен документ. За бърза услуга таксата се увеличава със 100 на сто. Срок: 7 работни дни за обикновена услуга и 3 работни дни за бърза.

Отделна услуга в КАИС — «Справка от кадастралната карта в графичен вид по идентификатор» — е посочена с цена 1,79 EUR за обект в неурбанизирана територия и 2,56 EUR в урбанизирана, със срок до 1 работен ден. Това е справка, не е същото като скица на поземлен имот.

Самата Тарифа № 14 е публикувана на сайта на АГКК, с последно посочено изменение и допълнение ДВ, бр. 17 от 13.02.2026 г. Преди плащане сверете сумата на екрана на КАИС.

Често срещани грешки

Първа грешка: размяна на населени места с близък код, например Пловдив и Плевен. Втора: използване само на адреса. Трета: скица на парцела вместо схема на апартамента. Четвърта: доверяване на идентификатор, преписан от стара обява, който междувременно е разделен или заменен след изменение на кадастралната карта.

Ако безплатната справка върне друг контур от този, който ви показват на снимка, или сгради с други номера, спрете и поискайте нова официална скица. Не «поправяйте» идентификатора, докато не съвпадне с обявата.

Как да използвате идентификатора на практика

Препишете идентификатора точно както е в официалния документ, включително водещите нули в кода на населеното място (например 07079 за Бургас, 04279 за Благоевград, 02676 за Банско). Пропуснат водещ нула може да обърка и човек, и система.

Въведете го в безплатната справка на Glassora. Ако услугата върне населено място, площ и съседи, сверете ги с това, което продавачът твърди. Ако не върне запис, проверете правописа и дали територията има одобрена кадастрална карта, преди да заключите каквото и да е.

За самостоятелен обект в курортна сграда (например в Банско) поискайте схемата на обекта, не само скицата на земята под комплекса. За парцел извън урбанизираната територия таксата за скица според КАИС е различна от таксата в града — вижте числата по-горе и сверете ги на страницата на услугата.

Идентификаторът не казва дали имотът е ипотекиран. За това е удостоверението за имот от Имотния регистър, описано в съседната статия.